Glossari Legal Immobiliari: El Diccionari Expert de YLeyva & Associats.
Domineu el llenguatge de la vostra inversió. Definicions jurídiques clares, normativa de Catalunya actualitzada i casos reals per protegir-ne el patrimoni.
Per què aquest no és un altre diccionari immobiliari més?
Al sector immobiliari, cosa que no entén li costa diners. Una paraula mal interpretada en unes arres, un termini ignorat en una herència o concepte fiscal desconegut poden suposar pèrdues de milers d'euros.
A YLeyva & Associats, hem creat aquesta Enciclopèdia Legal Immobiliària amb un únic objectiu: democratitzar la seguretat jurídica.
A diferència de les definicions genèriques que trobareu a internet oa la IA bàsica, aquest glossari està curat manualment per advocats experts en Dret Immobiliari Català. Aquí no trobareu teoria buida, sinó la realitat pràctica del mercat a Barcelona i Catalunya actualitzada a les normatives del 2024 i 2025 (Llei d'Habitatge, Codi Civil de Catalunya, Canvis Fiscals).
Què trobareu en aquesta secció:
Nota per al lector: La informació és poder, però lestratègia és la clau. Utilitzeu aquest glossari per informar-vos, i contacteu amb nosaltres per executar la vostra operació amb garantia total.
Acceptació d'herència
Concepte
Acte jurídic pel qual els cridats a una successió adquireixen formalment la condició d'hereus. A Catalunya s'ha de formalitzar mitjançant escriptura pública. Fins que no s'accepta l'herència i es liquiden els impostos, l'immoble continua inscrit a nom del difunt (tracte interromput), cosa que impedeix vendre, hipotecar o llogar legalment.
Cas pràctic
Sants, 2024. Dos germans van acordar vendre el pis heretat de la seva mare. El comprador va anar al notari i la firma es va suspendre: no havien acceptat l?herència. El comprador va retirar la seva oferta i va adquirir un altre pis. Els venedors van perdre 18.000€ respecte al preu inicial.
Consell YLeyva
Coordinem l'acceptació d'herència i la compravenda en un mateix acte per evitar bloquejos i pèrdues econòmiques.
Legislació aplicable
- Llei 10/2008, Llibre Quart del Codi Civil de Catalunya (arts. 461-1 a 461-27) – Dret català
- Llei 29/1987 de l'impost sobre successions i donacions (arts. 1 a 36) – Dret estatal
Informe de transparència de materials (LCCI)
Concepte
Compareixença obligatòria davant de notari, sense presència del banc, que s'ha de fer 10 dies naturals abans de la signatura de la hipoteca. El notari verifica que el client comprèn la FEIN, la FiAE i els riscos del préstec. Si no es respecta el termini, la signatura s'ha de suspendre.
Cas pràctic
Sant Andreu, 2025. El banc va pujar tard la documentació. El notari va suspendre la firma i la parella va haver de pagar 1.200 € a hotel i guardamobles perquè ja havien entregat el seu pis anterior.
Consell YLeyva
Controlem la pujada telemàtica de la documentació per garantir que el termini legal es compleix i evitar despeses inesperades.
Legislació aplicable
- Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (arts. 14 a 22) – Dret estatal
Actes Jurídics Documentats (AJD)
Concepte
Impost autonòmic que grava les escriptures notarials inscriptibles. A Catalunya, el tipus general és de l'1,5%. S'aplica sobre la responsabilitat hipotecària o el valor real de l'acte. És un cost que molts compradors obliden i que pot bloquejar una firma per manca de liquiditat.
Cas pràctic
Sabadell, 2023. Un comprador va calcular l?IVA d?una obra nova però va oblidar l?AJD. El dia de la firma li faltaven 6.000€. Va haver de demanar un préstec personal a l'11% TAE per poder signar.
Consell YLeyva
Analitzem si es pot acollir a tipus reduïts i optimitzem la seva fiscalitat per evitar sobrecostos.
Legislació aplicable
- Reial Decret Legislatiu 1/1993 (arts. 27 a 44) – Dret estatal
- Normativa tributària de la Generalitat de Catalunya (tipus impositius) – Dret autonòmic
Administrador de Finques
Concepte
Professional encarregat de la gestió de la comunitat de propietaris. La responsabilitat inclou la custòdia del fons de reserva, l'execució d'acords i el manteniment de l'edifici. Una gestió dolenta pot generar deutes, derrames o incompliments legals que afecten el valor de l'immoble.
Cas pràctic
Eixample, 2024. Un comprador va sol·licitar el certificat de deute comunitari i va descobrir un dèficit de 20.000 € per derrames no reclamades. Va exigir una rebaixa equivalent al venedor.
Consell YLeyva
Auditem la comunitat abans de vendre per evitar que el comprador utilitzi els deutes com a arma de negociació.
Legislació aplicable
- Llei 5/2006, Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (arts. 553-1 a 553-55) – Dret català
Afecció Fiscal
Concepte
Nota marginal que afecta l'immoble durant 5 anys i adverteix que podeu respondre d'impostos no pagats per l'anterior propietari. Hisenda pot embargar l'immoble fins i tot si el comprador va actuar de bona fe.
Cas pràctic
Badalona, 2025. Una compradora va rebre una derivació de responsabilitat per una plusvàlua mal liquidada pels hereus anteriors. Va haver de pagar 3.800 € per evitar un embargament.
Consell YLeyva
Exigim cartes de pagament i certificats de solvència fiscal abans de signar per evitar que compri deutes aliens.
Legislació aplicable
- Llei General Tributària (arts. 79 a 82) – Dret estatal
Agent Immobiliari de Catalunya (AICAT)
Concepte
Registre obligatori per exercir la intermediació immobiliària a Catalunya. Garanteix formació, assegurança de caució i assegurança de responsabilitat civil. Operar sense AICAT és una infracció greu.
Cas pràctic
Gràcia, 2024. Un intermediari sense AICAT va desaparèixer amb 3.000 € de reserva. El client no va poder reclamar cap asseguradora.
Consell YLeyva
Mostrem les nostres credencials i pòlisses des del primer dia. Els seus diners sempre estan protegits.
Legislació aplicable
- Decret 12/2010, de la Generalitat de Catalunya (arts. 1 a 18) – Dret català
Agrupació de Finques
Concepte
Operació registral que uneix dues o més finques independents en una de sola. Requereix llicència municipal i escriptura pública. Si no s'agrupa jurídicament, encara que s'uneixin físicament, continuen sent dues entitats legals diferents.
Cas pràctic
Sarrià, 2025. Un propietari va unir dos àtics físicament, però el banc va denegar la hipoteca perquè registralment seguien sent dos pisos. Va perdre el comprador.
Consell YLeyva
Alineem la realitat física i registral perquè la seva propietat sigui finançable i venible.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 45 a 50) – Dret estatal
- Reglament Hipotecari (arts. 51 a 54) – Dret estatal
Ajuar Domèstic
Concepte
Presumpció legal que atribueix automàticament un 3% del valor de l'herència a béns mobles, fins i tot si l'immoble és buit. Podeu generar pagaments indeguts si no es combat amb prova documental.
Cas pràctic
Vic, 2025. Una família va heretar un edifici industrial buit. Hisenda els va aplicar 4.500 € d'aixovar que no corresponia.
Consell YLeyva
Aportem actes notarials o informes pericials per eliminar aquesta presumpció i reduir-ne la factura fiscal.
Legislació aplicable
- Llei de l'impost sobre successions i donacions (art. 15) – Dret estatal
Lloguer de Temporada
Concepte
Contracte per a ús diferent del de vivenda habitual. Hi ha d'haver una causa real (treball temporal, estudis, obres). Si es fa servir per eludir límits de preus, es pot declarar nul i convertir-se en contracte d'habitatge habitual.
Cas pràctic
Barceloneta, 2024. Un propietari va signar un contracte de 11 mesos sense causa real. El jutge ho va declarar fraudulent i el va convertir en indefinit amb preu congelat.
Consell YLeyva
Redactem contractes amb justificació documental sòlida per evitar nul·litats i blindar-ne la renda.
Legislació aplicable
- Llei d'Arrendaments Urbans (arts. 3 i 4) – Dret estatal
Amortització Anticipada
Concepte
Pagament total o parcial del capital pendent d'una hipoteca abans del termini pactat. La normativa limita les comissions aplicables i protegeix el consumidor davant de penalitzacions abusives.
Cas pràctic
Manresa, 2023. Un client va pagar 1.500 € de més per una comissió mal aplicada. Va recuperar els diners després de reclamar.
Consell YLeyva
Auditem la liquidació del banc abans de la signatura per evitar sobrecostos.
Legislació aplicable
- Llei 5/2019 (arts. 23 i 24) – Dret estatal
Arres Confirmatòries
Concepte
Bestreta del preu que confirma l'existència del contracte. No permeten desistir-hi. Si el comprador es retira, perd el senyal i pot ser demanat per complir el contracte.
Cas pràctic
Les Corts, 2024. Una compradora es va voler retirar després de no aconseguir hipoteca. El venedor la va demanar exigint la resta del preu.
Consell YLeyva
Mai signem reserves simples: redactem arres penitencials per protegir-lo.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 1124 i 1258) – Dret estatal
- Codi Civil de Catalunya (art. 621-8) – Dret català
Arres Penitencials
Concepte
Permeten desistir del contracte: el comprador perd el senyal i el venedor n'ha de tornar el doble. Són l'única via legal de penediment sense risc de demanda.
Cas pràctic
Horta, 2025. Un comprador va perdre la feina i es va poder retirar sense ser demandat gràcies a la clàusula penitencial.
Consell YLeyva
Incloem la clàusula que permet recuperar el senyal si la hipoteca es denega sense culpa del comprador.
Legislació aplicable
- Codi Civil (art. 1454) – Dret estatal
- Codi Civil de Catalunya (arts. 621-8 i 621-49) – Dret català
Seient de Presentació
Concepte
Inscripció provisional al Registre que atorga prioritat temporal. La seva vigència és de 60 dies i bloqueja càrregues posteriors.
Cas pràctic
Raval, 2025. Un embargament posterior va quedar fora gràcies a la presentació telemàtica immediata.
Consell YLeyva
Presentem el seient segons després de la signatura per blindar la compra.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 24 i 25) – Dret estatal
Aval Bancari a Primer Requeriment
Concepte
Garantia en què el banc paga automàticament a l'arrendador davant impagament de l'inquilí, sense necessitat de judici previ.
Cas pràctic
Pedralbes, 2024. El banc va pagar les rendes pendents en 48 hores després de l?execució de l?aval.
Consell YLeyva
Revisem la redacció per assegurar que l'aval sigui executable sense traves.
Legislació aplicable
- Llei d'arrendaments urbans (art. 36) – Dret estatal
Bé Immoble
Concepte
Un bé immoble és tota propietat que no es pot traslladar sense alterar-ne l'estructura o la naturalesa. Inclou habitatges, locals, garatges, trasters, terrenys, edificacions i elements privatius dins una comunitat. El seu règim jurídic determina com es transmet, grava, embarga o hereta.
Cas pràctic
Hospitalet, 2024. Un comprador va adquirir un local creient que incloïa el pati posterior. El Registre mostrava que el pati era element comú. El comprador va perdre 12 m² dús exclusiu i va renegociar el preu a la baixa.
Consell YLeyva
Verifiquem la descripció registral i cadastral per evitar sorpreses sobre superfícies, partions o elements comuns.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 334 i 348) – Estat
- Llei Hipotecària (arts. 1 a 8) – Estatal
- Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari – Estatal
Bé Moble
Concepte
Ben susceptible de trasllat sense alterar-ne l'essència. En l'àmbit immobiliari, afecta mobiliari, electrodomèstics, maquinària, elements desmuntables i estris inclosos o no en una compravenda o arrendament.
Cas pràctic
Badalona, 2023. Un comprador va signar arres creient que la cuina equipada estava inclosa. El venedor va retirar tots els electrodomèstics. Hi va haver conflicte i retard a la firma.
Consell YLeyva
Detallem per escrit quins béns mobles s'inclouen a l'operació per evitar disputes.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 335 i 336) – Estat
Bé Guanyal
Concepte
Ben adquirit durant el matrimoni sota règim de guanys. Tots dos cònjuges són titulars del 50%, excepte prova en contra. A Catalunya no hi ha guanys per defecte, però sí que es pot pactar mitjançant capitulacions.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Un venedor casat en guanys va intentar vendre un pis sense consentiment de la seva dona. El notari va suspendre la firma.
Consell YLeyva
Comprovem el règim econòmic matrimonial per evitar nul·litats o suspensions de signatura.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1.344 a 1.410) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 231-1 a 231-30) – Català
Bé Privatiu
Concepte
Bé pertanyent exclusivament a un dels cònjuges, encara que hi hagi matrimoni. Pot ser adquirit abans del matrimoni, per herència, donació o mitjançant capitulacions.
Cas pràctic
Sant Cugat, 2024. Un comprador casat va adquirir un pis amb diners heretats. No es va declarar com a privatiu i va quedar inscrit com a ganancial.
Consell YLeyva
Redactem la manifestació de privativitat i aportem prova documental per evitar confusions patrimonials.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 1346 i 1347) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 231-10 a 231-12) – Català
Bé Comú
Concepte
Bé pertanyent a ambdós cònjuges o convivents en parella estable. A Catalunya, llevat de pacte en contra, el règim és de separació de béns, per la qual cosa la titularitat comuna hi ha de constar expressament.
Cas pràctic
Poblenou, 2023. Una parella va comprar un pis i només un va figurar com a titular. Després de la ruptura, l?altre no va poder acreditar aportació econòmica.
Consell YLeyva
Assegurem que l'escriptura reflecteixi la titularitat real i les aportacions de cada part.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 392 a 406) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 232-1 a 232-12) – Català
Bonificació fiscal
Concepte
Reducció o exempció aplicable a determinats impostos immobiliaris (ITP, AJD, ISD, plusvàlua municipal). Depèn de la normativa estatal, autonòmica i municipal.
Cas pràctic
Cornellà, 2024. Un comprador menor de 33 anys desconeixia que podia aplicar un tipus reduït del 5% a ITP. Va pagar 10% i va haver d'iniciar un procediment de rectificació.
Consell YLeyva
Revisem totes les bonificacions aplicables per reduir la càrrega fiscal de loperació.
Legislació aplicable
- Reial Decret Legislatiu 1/1993 (arts. 31 a 44) – Estatal
- Llei 29/1987 (ISD) – Estatal
- Ordenances fiscals municipals – Local
Burofax
Concepte
Mitjà de comunicació fefaent que permet acreditar contingut i data d'enviament. És essencial en reclamacions, impagaments, desistiments, preavisos i resolucions contractuals.
Cas pràctic
Sant Martí, 2024. Un arrendador va comunicar verbalment l'actualització de la renda. L'inquilí ho va impugnar. Sense burofax, el jutge va declarar la pujada invàlida.
Consell YLeyva
Redactem burofaxos jurídicament sòlids perquè les seves comunicacions tinguin plena validesa probatòria.
Legislació aplicable
- Llei d'Enjudiciament Civil (arts. 162 i 317) – Estatal
Caducitat Registral
Concepte
Extinció automàtica de certs seients registrals pel pas del temps (anotacions preventives, embargaments, prohibicions de disposar). Una càrrega caducada no ha d'afectar la compravenda.
Cas pràctic
Badalona, 2024. Un comprador va veure una anotació d'embargament antic i va retirar la seva oferta. L'anotació estava caducada des de feia 4 anys.
Consell YLeyva
Verifiquem la vigència real de les càrregues per evitar alarmes innecessàries i pèrdues de compradors.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 86 a 97) – Estatal
Càrrega Registral
Concepte
Limitació o gravamen que afecta un immoble: hipoteques, servituds, usdefruits, embargaments, afeccions fiscals, condicions resolutòries, etc. Determina el valor i la transmissibilitat del bé.
Cas pràctic
Eixample, 2023. Un comprador va descobrir una condició resolutòria per impagament al promotor. El banc va rebutjar finançar l?operació.
Consell YLeyva
Analitzem cada càrrega i gestionem la cancel·lació o esmena abans de la signatura.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 9, 13, 98 i seg.) – Estata
Catàstrofe
Concepte
Registre administratiu que arreplega la descripció física, econòmica i jurídica dels béns immobles. No acredita propietat, però determina valors fiscals, superfícies i usos.
Cas pràctic
Nou Barris, 2024. Un pis figurava a Cadastre amb 15 m² més dels reals. El comprador va exigir una rebaixa proporcional.
Consell YLeyva
Comparem Cadastre i Registre per detectar discrepàncies que puguin afectar el preu o el finançament.
Legislació aplicable
- Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari (arts. 1 a 18) – Estatal
Cèdula d'Habitabilitat
Concepte
Document obligatori a Catalunya per vendre o llogar un habitatge. Acredita que compleix els requisits mínims dhabitabilitat. Sense ella, l'operació es pot paralitzar.
Cas pràctic
Gràcia, 2024. Un venedor no tenia cèdula vigent. El comprador va exigir una rebaixa de 12.000€ per assumir la reforma necessària.
Consell YLeyva
Gestionem l'obtenció o la renovació de la cèdula per evitar retards i pèrdues econòmiques.
Legislació aplicable
- Decret 141/2012 d'Habitabilitat – Català
Certificat d'Eficiència Energètica (CEE)
Concepte
Document obligatori per vendre o llogar un immoble. Classifica el consum energètic i les emissions. La seva absència pot generar sancions.
Cas pràctic
Sant Just, 2023. Un venedor va anar al notari sense CEE. La firma es va endarrerir 10 dies i el comprador va renegociar el preu.
Consell YLeyva
Tramitem el certificat amb tècnics homologats per evitar retards a la signatura.
Legislació aplicable
- Reial Decret 390/2021 (arts. 3 a 12) – Estatal
- Directiva 2010/31/UE – Europea
Certificat de Deute de Comunitat
Concepte
Document obligatori per vendre un immoble en propietat horitzontal. Acredita si el venedor està al corrent del pagament amb la comunitat.
Cas pràctic
Sants, 2024. El certificat va revelar un deute de 1.800 €. El comprador va descomptar aquesta quantitat del preu final.
Consell YLeyva
Sol·licitem i revisem el certificat per evitar reclamacions posteriors.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (art. 553-5) – Català
Certificat d'instal·lació elèctrica (butlletí)
Concepte
Document tècnic que acredita que la instal·lació elèctrica compleix la normativa vigent. Pot ser necessari per donar subministraments d'alta o per a habitatges antics.
Cas pràctic
El Clot, 2024. Un comprador no va poder contractar llum perquè la instal·lació era del 1970 i no complia normativa.
Consell YLeyva
Coordinem la inspecció i actualització d'instal·lacions per evitar retards al lliurament.
Legislació aplicable
- Reglament Electrotècnic per a Baixa Tensió (RD 842/2002) – Estatal
Cessió de Crèdit Hipotecari
Concepte
Transmissió del crèdit hipotecari a un tercer (normalment un fons). No requereix consentiment del deutor, però sí notificació.
Cas pràctic
Mataró, 2023. Un client va descobrir que la seva hipoteca havia estat cedida a un fons i les condicions de gestió van canviar.
Consell YLeyva
Revisem l'escriptura per detectar clàusules de cessió i protegir els vostres drets com a deutor.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 149 a 152) – Estatal
Clàusula abusiva
Concepte
Condició contractual no negociada causant desequilibri en perjudici del consumidor. Es pot declarar nul·la.
Cas pràctic
Sant Adrià, 2024. Un comprador tenia una clàusula de venciment anticipat desproporcionada. Es va anul·lar judicialment.
Consell YLeyva
Analitzem contractes per detectar clàusules abusives i exigir-ne l'eliminació.
Legislació aplicable
- Text Refós de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors (arts. 82 a 91) – Estatal
- Directiva 93/13/CEE – Europea
Clàusula de penalització
Concepte
Estipulació que fixa una indemnització en cas d'incompliment. És vàlida sempre que no sigui desproporcionada.
Cas pràctic
Les Franqueses, 2024. Un venedor va imposar una penalització de 20.000€ per retard de 5 dies. El jutge la va reduir per abusiva.
Consell YLeyva
Redactem clàusules proporcionades i executables per evitar litigis.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1152 a 1155) – Estat
Comunitat de Propietaris
Concepte
Entitat jurídica formada pels propietaris dun edifici en règim de propietat horitzontal. Regula l'ús, el manteniment i l'administració d'elements comuns.
Cas pràctic
Eixample, 2023. La comunitat tenia un fons de reserva insuficient i un ascensor pendent de substitució. El comprador va exigir una rebaixa de 15.000€.
Consell YLeyva
Revisem actes, pressupostos i derrames per anticipar riscos econòmics.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (arts. 553-1 a 553-55) – Català
Compravenda Immobiliària
Concepte
Contracte pel qual una part transmet la propietat d‟un immoble a canvi d‟un preu. Requereix escriptura pública per a la inscripció registral.
Cas pràctic
Sant Gervasi, 2024. Un comprador va signar un contracte privat sense termini de lliurament. El venedor va endarrerir la signatura 4 mesos.
Consell YLeyva
Redactem contractes complets, amb terminis, penalitzacions i condicions clares.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1.445 a 1.537) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 621-1 a 621-54) – Català
Condició Resolutòria
Concepte
Clàusula que permet resoldre la compravenda si el comprador no paga el preu ajornat. S'ha d'inscriure per ser oposable a tercers.
Cas pràctic
Badalona, 2024. Un comprador no va pagar el darrer termini. El venedor va recuperar l?immoble gràcies a la condició resolutòria inscrita.
Consell YLeyva
Redactem condicions resolutòries clares i les inscrivim per garantir-ne l'eficàcia.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 1124 i 1504) – Estat
- Llei Hipotecària (arts. 11 i 59) – Estatal
Consolidació del Domini
Concepte
Unió de l'usdefruit i la nua propietat en una sola persona. Pot generar tributació a ISD o ITP segons el cas.
Cas pràctic
Montgat, 2024. Un hereu va rebre l'usdefruit i va comprar la nua propietat al seu germà. Hisenda va exigir liquidació addicional.
Consell YLeyva
Calculem la tributació exacta i triem la via més avantatjosa per consolidar el domini.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 467 a 522) – Estat
- Llei de l'impost sobre successions i donacions – estatal
- Reial Decret Legislatiu 1/1993 (ITP) – Estatal
Declaració d'obra nova
Concepte
Acte notarial mitjançant el qual es declara lexistència duna edificació, ampliació o reforma que altera la configuració física duna finca. És imprescindible per inscriure la construcció al Registre i perquè existeixi jurídicament a efectes de venda, hipoteca o herència.
Cas pràctic
Sant Cugat, 2024. Un propietari va intentar vendre una casa amb una ampliació de 40 m² no declarada. El banc del comprador va rebutjar la hipoteca i l?operació es va endarrerir dos mesos.
Consell YLeyva
Regularitzarem l'obra nova i la seva inscripció perquè la propietat sigui finançable i venible sense riscos.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 208 a 210) – Estatal
- Reglament Hipotecari (arts. 45 a 52) – Estatal
- Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana (arts. 28 i 29) – Estatal
Declaració Responsable
Concepte
Document mitjançant el qual el propietari manifesta que compleix els requisits legals per fer una activitat o reforma sense necessitat de llicència prèvia. La falsedat pot generar sancions i paralització d'obres.
Cas pràctic
Hospitalet, 2023. Un propietari va presentar declaració responsable per reformar un local sense complir cap normativa d'incendis. L'Ajuntament va paralitzar l'obra i va sancionar amb 3.000€.
Consell YLeyva
Revisem la normativa municipal per garantir que la declaració responsable sigui vàlida i segura.
Legislació aplicable
- Llei 39/2015 del Procediment Administratiu Comú (arts. 69 i 70) – Estatal
- Normativa urbanística municipal – Local
Depósito de Fianza (INCASÒL)
Concepte
Obligació de dipositar la fiança del contracte de lloguer a l'Institut Català del Sòl. És requisit legal a Catalunya i el seu incompliment pot generar sancions.
Cas pràctic
Badalona, 2024. Un arrendador no va dipositar la fiança. INCASÒL li va imposar una sanció de 1.000 € i l'inquilí va reclamar interessos.
Consell YLeyva
Gestionem el dipòsit i la devolució de la fiança per evitar sancions i conflictes.
Legislació aplicable
- Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge (arts. 66 a 70) – Català
Desnonament per Falta de Pagament
Concepte
Procediment judicial per recuperar la possessió d?un immoble quan l?inquilí deixa de pagar la renda. Podeu incloure reclamació de quantitats i llançament.
Cas pràctic
Santa Coloma, 2024. Un arrendador va trigar 6 mesos a iniciar el desnonament. Va acumular 5.400€ d'impagaments que no va poder recuperar.
Consell YLeyva
Iniciem el procediment immediatament i reclamem rendes, subministraments i danys.
Legislació aplicable
- Llei d'Enjudiciament Civil (arts. 249, 250, 440 i 441) – Estatal
- Llei d'Arrendaments Urbans (arts. 27 i 35) – Estatal
Desxifrar
Concepte
Procediment per determinar els límits exactes entre dues finques confrontants. Pot ser amistós o judicial.
Cas pràctic
Montmeló, 2023. Dos veïns discutien per 1,5 metres de terreny. La delimitació va evitar un litigi i va permetre vendre les dues parcel·les.
Consell YLeyva
Coordinem pèrits, cadastre i registre per fixar límits clars i evitar conflictes.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 384 a 387) – Estat
- Llei Hipotecària (arts. 200 i 201) – Estatal
Divisió Horitzontal
Concepte
Acte jurídic que divideix un edifici en elements privatius (pisos, locals) i elements comuns. És imprescindible per vendre unitats independents.
Cas pràctic
Eixample, 2024. Un propietari volia vendre un local dividit en dos, però no hi havia divisió horitzontal. El comprador no va poder finançar aquesta operació.
Consell YLeyva
Redactem el títol constitutiu i coordinem la seva inscripció perquè cada unitat sigui vendible i finançable.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (arts. 553-1 a 553-55) – Català
- Llei Hipotecària (arts. 8 i 9) – Estatal
Divisió Material
Concepte
Separació física duna finca en dues o més parts independents. Requereix llicència urbanística i escriptura pública.
Cas pràctic
Sant Just, 2024. Un propietari va dividir un local sense llicència. L'Ajuntament va ordenar restituir-ne la unitat original.
Consell YLeyva
Verifiquem la normativa urbanística per assegurar que la divisió sigui legal i viable.
Legislació aplicable
- Llei de Sòl (arts. 26 i 27) – Estatal
- Normativa urbanística municipal – Local
Donació
Concepte
Transmissió gratuïta d´un bé immoble entre vius. Pot generar tributació a ISD i plusvàlua municipal.
Cas pràctic
Mataró, 2024. Un pare va donar un pis al seu fill sense calcular impostos. El fill va haver de pagar 14.000 € a ISD.
Consell YLeyva
Calculem la càrrega fiscal i redactem l'escriptura per evitar sorpreses econòmiques.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 618 a 656) – Estat
- Llei de l'impost sobre successions i donacions – estatal
- Ordenances municipals de plusvàlua – Local
Escriptura Pública
Concepte
Document notarial que formalitza actes jurídics com compravendes, hipoteques, herències o donacions. És requisit per inscriure al Registre de la Propietat.
Cas pràctic
Sant Gervasi, 2024. Un comprador va signar un contracte privat sense elevar-lo a públic. El venedor va vendre el pis a un tercer que va inscriure primer.
Consell YLeyva
Assegurem que l'operació es formalitzi en escriptura pública per protegir-ne el dret de propietat.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1216 a 1225) – Estat
- Llei Hipotecària (arts. 3 i 17) – Estatal
Estudi de Càrregues
Concepte
Anàlisi de totes les càrregues, gravàmens i limitacions que afecten un immoble: hipoteques, embargaments, servituds, afeccions fiscals, etc.
Cas pràctic
Poble Sec, 2024. Un comprador va descobrir una servitud de pas no esmentada. Va exigir una rebaixa de 20.000€.
Consell YLeyva
Revisem Registre, Cadastre i Ajuntament per detectar qualsevol càrrega oculta.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 9, 13 i 98) – Estatal
Expropiació Forçosa
Concepte
Procediment pel qual l'Administració adquireix un immoble per causa d'utilitat pública i indemnitza el propietari.
Cas pràctic
Cornellà, 2023. Un propietari va rebre una oferta d?expropiació molt inferior al valor real. Després d'al·legacions, va obtenir un 35% més.
Consell YLeyva
Defensem els seus interessos a l'expedient per maximitzar la indemnització.
Legislació aplicable
- Llei d'Expropiació Forçosa (arts. 1 a 57) – Estatal
Finca Registral
Concepte
Unitat jurídica inscrita al Registre de la Propietat. Pot ser que no coincideixi amb la realitat física o cadastral.
Cas pràctic
Sant Andreu, 2024. Un pis tenia dues referències cadastrals però una sola finca registral. El banc va exigir aclariment previ.
Consell YLeyva
Alineem Registre, Cadastre i realitat física per evitar bloquejos hipotecaris.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 8 i 9) – Estatal
Fiança en Arrendaments
Concepte
Quantitat obligatòria que l'inquilí lliura a l'arrendador com a garantia. En habitatges és una mensualitat; en locals, dos.
Cas pràctic
El Raval, 2024. Un arrendador no va tornar la fiança al·legant danys inexistents. L'inquilí va guanyar la reclamació.
Consell YLeyva
Redactem inventaris detallats per evitar conflictes en la devolució.
Legislació aplicable
- Llei d'arrendaments urbans (art. 36) – estatal
- Llei 18/2007 d'Habitatge – Català
Final d'obra
Concepte
Certificat tècnic que acredita que una construcció està enllestida i compleix normativa. És necessari per declarar obra nova acabada.
Cas pràctic
Premià, 2024. Un promotor no va obtenir el final d?obra a temps. El comprador va endarrerir la firma i va exigir penalització.
Consell YLeyva
Coordinem tècnics i notaria perquè l'obra quedi regularitzada sense retards.
Legislació aplicable
- Llei de Sòl (art. 28) – Estatal
- Codi tècnic de l'edificació – estatal
Despeses de Compravenda
Concepte
Conjunt de costos associats a la compra dun immoble: impostos, notaria, registre, gestoria, taxació, etc.
Cas pràctic
Badalona, 2024. Un comprador no va calcular AJD ni notaria. Li van faltar 4.200€ el dia de la signatura.
Consell YLeyva
Calculem totes les despeses per evitar imprevistos econòmics.
Legislació aplicable
- Reial Decret Legislatiu 1/1993 – Estatal
- Llei 5/2019 – Estatal
Despeses d'hipoteca
Concepte
Inclouen taxació, còpia simple, registre i gestoria. Des del 2019, la majoria els assumeix el banc.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Un banc va intentar cobrar despeses indegudes. El client va recuperar 1.100€ després de reclamació.
Consell YLeyva
Revisem la FEIN i l'escriptura per evitar cobraments indeguts.
Legislació aplicable
- Llei 5/2019 (arts. 14 i 15) – Estatal
Garantia Hipotecària
Concepte
Dret real que assegura el compliment dun préstec. Permet al banc executar l'immoble en cas d'impagament.
Cas pràctic
Sant Boi, 2023. Un client desconeixia que el seu préstec incloïa responsabilitat hipotecària del 150%. El banc va exigir més garanties.
Consell YLeyva
Analitzem la responsabilitat hipotecària per evitar riscos financers.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 104 a 129) – Estatal
Habitabilitat (Requisits)
Concepte
Conjunt de condicions mínimes que ha de complir un habitatge per ser habitable: ventilació, superfície, instal·lacions, seguretat, etc.
Cas pràctic
El Born, 2024. Un estudi de 18 m² no complia habitabilitat. El comprador va renegociar el preu a la baixa.
Consell YLeyva
Verifiquem habitabilitat abans de signar per evitar sancions i pèrdues econòmiques.
Legislació aplicable
- Decret 141/2012 – Català
Hipoteca
Concepte
Préstec garantit amb un immoble. Permet finançar la compra, però en cas d'impagament, el banc pot executar l'habitatge.
Cas pràctic
Sant Adrià, 2024. Un comprador va signar sense revisar la responsabilitat hipotecària. Va acabar pagant més interessos dels previstos.
Consell YLeyva
Revisem la FEIN, FiAE i escriptura per assegurar condicions justes i transparents.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 104 a 129) – Estatal
- Llei 5/2019 – Estatal
Hipoteca Inversa
Concepte
Préstec dirigit a més grans de 65 anys que permet obtenir liquiditat a canvi d'una garantia hipotecària sense perdre la propietat.
Cas pràctic
Sabadell, 2024. Una jubilada va contractar una hipoteca inversa sense assessorament. Els seus hereus van tenir dificultats per cancel·lar el deute.
Consell YLeyva
Analitzem alternatives i condicions per protegir el propietari i els seus hereus.
Legislació aplicable
- Llei 41/2007 (arts. 5 i 6) – Estatal
Impost d'actes jurídics documentats (AJD)
Concepte
Tribut que grava documents notarials inscriptibles, com hipoteques, obra nova o divisió horitzontal. A Catalunya, el tipus general és de l'1,5%. És un dels impostos més rellevants en operacions immobiliàries i acostuma a generar errors de càlcul.
Cas pràctic
Sabadell, 2024. Un comprador va oblidar incloure AJD al seu pressupost hipotecari. El dia de la firma li faltaven 4.800€. Va haver de demanar un préstec personal urgent.
Consell YLeyva
Calculem l'AJD exacte i verifiquem si es pot acollir a tipus reduïts per evitar tensions de liquiditat.
Legislació aplicable
- Reial Decret Legislatiu 1/1993 (arts. 27 a 44) – Estatal
- Normativa tributària autonòmica – Català
Impost de Béns Immobles (IBI)
Concepte
Tribut municipal anual que grava la titularitat de béns immobles. El seu import depèn del valor cadastral i del tipus impositiu fixat per cada Ajuntament.
Cas pràctic
Sant Adrià, 2023. Un comprador va descobrir que l'IBI del pis era de 1.200 € anuals, molt superior al que esperava. Va renegociar el preu.
Consell YLeyva
Revisem el valor cadastral i històric d'IBI per anticipar costos recurrents.
Legislació aplicable
- Llei Reguladora de les Hisendes Locals (arts. 60 a 77) – Estatal
Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys (Plusvàlua Municipal)
Concepte
Tribut municipal que grava lincrement del valor del terreny des de ladquisició fins a la transmissió. Pot ser elevat a zones urbanes.
Cas pràctic
Gràcia, 2024. Un venedor no va calcular la plusvàlua municipal. L'import va pujar a 9.300 €, reduint el benefici net.
Consell YLeyva
Calculem la plusvàlua i verifiquem si escau el mètode objectiu o el mètode real per reduir la càrrega fiscal.
Legislació aplicable
- Llei Reguladora de les Hisendes Locals (arts. 104 a 110) – Estatal
Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
Concepte
Tribut que grava la compravenda de vivendes de segona mà. A Catalunya, el tipus general és del 10%, amb reduccions per a joves, famílies nombroses i discapacitats.
Cas pràctic
Badalona, 2024. Un comprador menor de 33 anys no va aplicar el tipus reduït del 5%. Va pagar el doble i va haver de sol·licitar rectificació.
Consell YLeyva
Comprovem si compleix requisits per a tipus reduïts i gestionem la liquidació correcta.
Legislació aplicable
- Reial Decret Legislatiu 1/1993 (arts. 7 a 25) – Estatal
- Normativa tributària autonòmica – Català
Impost sobre Successions i Donacions (ISD)
Concepte
Tribut que grava herències i donacions. A Catalunya hi ha bonificacions importants per a hereus directes, però s'han d'aplicar correctament.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Tres germans van heretar un pis i van pagar 6.000 € de més per no aplicar la reducció per vivenda habitual.
Consell YLeyva
Optimitzem la liquidació de l'ISD per reduir la càrrega fiscal al mínim legal.
Legislació aplicable
- Llei 29/1987 (arts. 1 a 36) – Estatal
- Reglament de l'ISD – Estatal
- Normativa autonòmica catalana – Català
Immatriculació
Concepte
Primera inscripció d'una finca al Registre de la Propietat. És necessària quan un immoble no té historial registral.
Cas pràctic
Montcada, 2023. Un terreny heretat no estava immatriculat. El comprador no va poder obtenir hipoteca fins a completar el procediment.
Consell YLeyva
Gestionem la immatriculació per doble títol o per expedient notarial per regularitzar la finca.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 199 a 205) – Estatal
Inscripció Registral
Concepte
Acte pel qual un dret real sincorpora al Registre de la Propietat. Aporta seguretat jurídica i prioritat davant de tercers.
Cas pràctic
El Prat, 2024. Un comprador no va inscriure la seva escriptura. Mesos després, el venedor va ser embargat i el comprador va haver de litigar per defensar-ne la propietat.
Consell YLeyva
Inscrivim l'escriptura immediatament per blindar el dret de propietat.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 1 a 17) – Estatal
Junta de Propietaris
Concepte
Òrgan de govern de la comunitat de propietaris. Decideix sobre obres, derrames, pressupostos i administració de ledifici.
Cas pràctic
Eixample, 2024. La comunitat va aprovar una vessa de 18.000 € per façana. El comprador va exigir descomptar aquest import del preu.
Consell YLeyva
Revisem actes i pressupostos per anticipar derrames i evitar sorpreses econòmiques.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (arts. 553-15 a 553-30) – Català
Justipreu
Concepte
Valor que l'Administració ha de pagar en un procediment d'expropiació. Ha de ser objectiu i ajustat al valor real de limmoble.
Cas pràctic
Cornellà, 2023. Un propietari va rebre una oferta de preu just molt inferior. Després d'al·legacions, va obtenir un increment del 40%.
Consell YLeyva
Defensem els seus interessos a l'expedient per maximitzar la indemnització.
Legislació aplicable
- Llei d'Expropiació Forçosa (arts. 29 a 47) – Estatal
Kínder Urbanístic (ús col·loquial tècnic)
Concepte
Terme informal utilitzat per tècnics per referir-se a edificacions antigues amb múltiples reformes no regularitzades, que requereixen una revisió integral per a la seva legalització.
Cas pràctic
Poble Sec, 2024. Un pis reformat el 1980 tenia instal·lacions sense actualitzar i envans no autoritzats. El comprador va exigir una rebaixa de 25.000€.
Consell YLeyva
Realitzem auditoria urbanística per detectar irregularitats abans de posar l'immoble a la venda.
Legislació aplicable
- Llei de Sòl (arts. 26 a 29) – Estatal
- Normativa urbanística municipal – Local
Llicència de Primera Ocupació
Concepte
Document municipal que acredita que un habitatge nou o rehabilitat compleix condicions d'habitabilitat i pot ser ocupat.
Cas pràctic
Sant Just, 2024. Un comprador no va poder contractar subministraments perquè l'habitatge no tenia llicència de primera ocupació.
Consell YLeyva
Gestionem l'obtenció de la llicència per evitar retards al lliurament.
Legislació aplicable
- Llei de Sòl (art. 28) – Estatal
- Normativa municipal – Local
Llicència Urbanística
Concepte
Autorització municipal necessària per fer obres majors, canvis d'ús o ampliacions.
Cas pràctic
Gràcia, 2023. Un propietari va reformar un local sense llicència. L'Ajuntament va imposar una sanció de 6.000€.
Consell YLeyva
Verifiquem la normativa urbanística i tramitem la llicència corresponent.
Legislació aplicable
- Llei de Sòl (arts. 11 a 13) – Estatal
- Normativa urbanística municipal – Local
Litigi de Propietat
Concepte
Conflicte judicial sobre la titularitat o els drets reals d'un immoble.
Cas pràctic
Sant Martí, 2024. Dos hereus reclamaven la propietat dun pis. La venda va quedar bloquejada durant 18 mesos.
Consell YLeyva
Analitzem l´historial registral i resolem conflictes abans d´iniciar la venda.
Legislació aplicable
- Llei d'Enjudiciament Civil (arts. 249 i 250) – Estatal
- Codi Civil (arts. 348 i 349) – Estat
Mandat de Venda
Concepte
Contracte pel qual un propietari encarrega a un professional la venda del seu immoble, amb exclusivitat o sense.
Cas pràctic
Les Corts, 2024. Un propietari va signar dos mandats simultanis. Van sorgir conflictes de comissions i el comprador es va retirar.
Consell YLeyva
Redactem mandats clars, amb exclusivitat ben definida i sense riscos de doble comissió.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1.709 a 1.739) – Estat
Mitgeria
Concepte
Règim jurídic que regula els murs, tanques o elements compartits entre dues propietats confrontants.
Cas pràctic
Montgat, 2023. Dos veïns discutien sobre qui havia de pagar la reparació del mur mitger. La normativa va aclarir la responsabilitat compartida.
Consell YLeyva
Determinem la titularitat i les obligacions per evitar conflictes veïnals.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 571 a 579) – Estat
Multipropietat
Concepte
Règim pel qual diverses persones adquireixen el dret dús dun immoble durant períodes determinats.
Cas pràctic
Lloret, 2024. Un comprador desconeixia que la multipropietat tenia quotes de manteniment elevades. Va intentar desistir sense èxit.
Consell YLeyva
Revisem contractes de multipropietat i assessorem sobre drets de desistiment i obligacions econòmiques.
Legislació aplicable
- Llei 4/2012 de contractes d‟aprofitament per torn – Estatal
Nota Simple Registral
Concepte
Document expedit pel Registre de la Propietat que resumeix la situació jurídica dun immoble: titularitat, càrregues, afeccions fiscals, servituds i limitacions. És essencial per a qualsevol compravenda o hipoteca.
Cas pràctic
Sant Martí, 2024. Un comprador va descobrir a la nota simple una condició resolutòria per impagament al promotor. El banc va rebutjar finançar l?operació fins a cancel·lar-la.
Consell YLeyva
Sol·licitem i analitzem la nota simple per detectar riscos i anticipar solucions abans de negociar.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 221 a 238) – Estatal
- Reglament Hipotecari (arts. 332 a 356) – Estatal
Nuda Propietat
Concepte
Dret de propietat sense l'usdefruit. El nu propietari és titular de l'immoble, però no el pot fer servir ni gaudir-lo mentre existeixi l'usdefruit.
Cas pràctic
Badalona, 2023. Un comprador va adquirir la nua propietat d?un pis ocupat per un usufructuari de 82 anys. El valor real era un 40% inferior al de mercat.
Consell YLeyva
Calculem el valor fiscal de l'usdefruit i la nua propietat per assegurar una compra rendible i segura.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 467 a 522) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 561-1 a 561-44) – Català
Notificació Fefaent
Concepte
Comunicació que acredita contingut, data i recepció. És essencial en arrendaments, reclamacions, desistiments i procediments judicials.
Cas pràctic
Hospitalet, 2024. Un arrendador va comunicar verbalment la resolució del contracte. L'inquilí ho va impugnar i el jutge va declarar la comunicació invàlida.
Consell YLeyva
Redactem notificacions fefaents per garantir-ne la validesa legal i evitar litigis.
Legislació aplicable
- Llei d'Enjudiciament Civil (arts. 152 a 162) – Estatal
Ocupació Il·legal
Concepte
Accés i permanència en un immoble sense consentiment del propietari. Pot ser delicte o infracció civil segons el cas.
Cas pràctic
Montcada, 2024. Un pis buit va ser ocupat durant el procés de venda. El comprador va retirar la seva oferta i el propietari va perdre 20.000€.
Consell YLeyva
Iniciem accions civils o penals segons el cas i protegim l´immoble per evitar noves ocupacions.
Legislació aplicable
- Codi Penal (arts. 245 i 246) – Estatal
- Llei d'Enjudiciament Civil (art. 250.1.4) – Estatal
Oferta Vinculant (Hipoteca)
Concepte
Document emès pel banc que recull les condicions finals del préstec hipotecari. És obligatòria i s'ha de lliurar abans de la signatura.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Un banc va modificar el tipus d?interès el dia de la signatura. El comprador es va negar i l?operació es va endarrerir dues setmanes.
Consell YLeyva
Revisem l'oferta vinculant per assegurar que les condicions siguin clares, estables i legals.
Legislació aplicable
- Llei 5/2019 (arts. 14 i 15) – Estatal
Opció de Compra
Concepte
Dret que permet adquirir un immoble en un termini determinat i per un preu pactat. Es pot inscriure al Registre.
Cas pràctic
Sant Just, 2023. Un comprador va pagar una prima d'opció, però el venedor en va vendre a un tercer. No estava inscrita l'opció.
Consell YLeyva
Inscrivim l'opció per garantir-ne l'eficàcia davant de tercers.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1254 a 1258) – Estat
- Llei Hipotecària (art. 14) – Estatal
Pacte d'Arres
Concepte
Acord previ a la compravenda mitjançant el qual el comprador lliura una quantitat com a garantia. Pot ser confirmatori o penitencial.
Cas pràctic
Eixample, 2024. Un comprador va signar arres confirmatòries sense saber que no podia desistir. Va perdre el senyal i va ser demanat.
Consell YLeyva
Redactem arres penitencials amb clàusules de protecció hipotecària per evitar riscos.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 1124 i 1454) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 621-8 i 621-49) – Català
Pacte de millora
Concepte
Acord mitjançant el qual s'afavoreix un hereu concret a la successió. A Catalunya es pot fer en pacte successori.
Cas pràctic
Vic, 2024. Un pare va millorar un fill a l'herència sense assessorament. Els altres dos van impugnar el pacte.
Consell YLeyva
Redactem pactes successoris sòlids per evitar conflictes familiars.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (arts. 431-1 a 431-30) – Català
Pacte de Permanència (Lloguer)
Concepte
Clàusula que obliga l'inquilí a romandre un temps mínim a l'habitatge. La seva validesa depèn de la proporcionalitat.
Cas pràctic
Badalona, 2023. Un llogater va abandonar la vivenda abans del termini. L'arrendador va reclamar 6 mesos de renda. El jutge va reduir la penalització.
Consell YLeyva
Redactem pactes equilibrats perquè siguin vàlids i executables.
Legislació aplicable
- Llei d'Arrendaments Urbans (arts. 9 i 11) – Estatal
Parcel·la Cadastral
Concepte
Unitat mínima de sòl definida pel Cadastre. Pot ser que no coincideixi amb la finca registral.
Cas pràctic
Montgat, 2024. Un terreny tenia dues parcel·les cadastrals però una sola finca registral. El comprador va exigir aclariment previ.
Consell YLeyva
Alineem Cadastre i Registre per evitar discrepàncies que afectin el preu o el finançament.
Legislació aplicable
- Llei del Cadastre Immobiliari (arts. 3 a 10) – Estatal
Plusvàlua Municipal
Concepte
Impost que grava lincrement del valor del terreny des de ladquisició fins a la transmissió.
Cas pràctic
Sant Adrià, 2024. Un venedor no va calcular la plusvàlua i va perdre 9.300 € de benefici net.
Consell YLeyva
Calculem la plusvàlua aplicant el mètode més favorable (objectiu o real).
Legislació aplicable
- Llei Reguladora de les Hisendes Locals (arts. 104 a 110) – Estatal
Quòrum de la Junta
Concepte
Nombre mínim de propietaris necessaris per adoptar acords vàlids a una comunitat.
Cas pràctic
Eixample, 2024. Una comunitat va aprovar una vessa sense quòrum suficient. L'acord va ser impugnat i anul·lat.
Consell YLeyva
Verifiquem quòrums i majories per garantir acords vàlids i evitar impugnacions.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (arts. 553-25 a 553-30) – Català
Quietud Posesoria
Concepte
Situació en què un propietari gaudeix del seu immoble sense pertorbacions. És rellevant en accions de tutela possessòria.
Cas pràctic
Sant Boi, 2023. Un veí va envair part del jardí. El propietari va exercir acció de tutela possessòria i va recuperar l?espai.
Consell YLeyva
Defensem la seva possessió davant de pertorbacions o usurpacions.
Legislació aplicable
- Llei d'Enjudiciament Civil (arts. 250 i 441) – Estatal
- Codi Civil (arts. 446 i 447) – Estat
Registre de la Propietat
Concepte
Institució pública que dóna publicitat i seguretat jurídica als drets reals sobre immobles.
Cas pràctic
Sant Gervasi, 2024. Un comprador no va inscriure la seva escriptura. Mesos després, el venedor va ser embargat i el comprador va haver de litigar.
Consell YLeyva
Inscrivim l'escriptura immediatament per blindar-ne la propietat.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 1 a 17) – Estatal
Responsabilitat Hipotecària
Concepte
Import màxim pel qual respon un immoble en cas dexecució: capital, interessos, costes i despeses.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Un comprador desconeixia que la hipoteca tenia responsabilitat del 160%. El banc va exigir garanties addicionals.
Consell YLeyva
Revisem la responsabilitat hipotecària per evitar riscos financers ocults.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 104 a 129) – Estatal
Retracte Legal
Concepte
Dret que permet a un tercer adquirir un immoble en les mateixes condicions que el comprador (colindants, comuners, arrendataris).
Cas pràctic
Montmeló, 2023. Un comprador va adquirir un terreny i el confrontant va exercir retracte. El comprador va perdre la finca.
Consell YLeyva
Analitzem si hi ha risc de retracte abans de signar per evitar pèrdues.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 1.521 a 1.524) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 568-1 a 568-13) – Català
Servitud
Concepte
Dret real que grava un immoble (predi servent) en benefici d'un altre (predi dominant). Pot ser de pas, llums i vistes, aqüeducte, desguàs, mitgera, etc. Afecta el valor i l'ús de l'immoble.
Cas pràctic
Montgat, 2024. Un comprador va descobrir que el veí tenia servitud de pas pel jardí. Va exigir una rebaixa de 15.000€.
Consell YLeyva
Analitzem el Registre i la realitat física per identificar servituds ocultes i evitar conflictes futurs.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 530 a 604) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 566-1 a 566-40) – Català
Subministraments (Altes i Baixes)
Concepte
Gestions necessàries per activar, canviar o cancel·lar contractes de llum, aigua i gas. Són essencials per al lliurament de claus.
Cas pràctic
Badalona, 2023. Un comprador no va poder entrar a viure perquè la instal·lació elèctrica no complia normativa i no permetia alta.
Consell YLeyva
Verifiquem instal·lacions i certificats per garantir altes ràpides i sense incidències.
Legislació aplicable
- Reglament Electrotècnic de Baixa Tensió – Estatal
- Normativa de companyies subministradores – Estatal
Subrogació Hipotecària
Concepte
Canvi de creditor o deutor en un préstec hipotecari. Podeu millorar condicions o permetre assumir una hipoteca existent.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Un comprador es va subrogar a la hipoteca del venedor i va estalviar 6.000 € en despeses.
Consell YLeyva
Analitzem si la subrogació és més avantatjosa que una hipoteca nova i negociem condicions.
Legislació aplicable
- Llei 2/1994 de subrogació i modificació de préstecs hipotecaris – Estatal
- Llei Hipotecària (arts. 118 a 121) – Estatal
Superfície Útil i Construïda
Concepte
La superfície útil és la que es pot trepitjar; la construïda inclou murs, envans i elements comuns. És clau per valorar un immoble.
Cas pràctic
Eixample, 2024. Un pis anunciat amb 90 m² només tenia 72 m² útils. El comprador va renegociar el preu.
Consell YLeyva
Verifiquem superfícies reals mitjançant plànols, cadastre i mesuraments tècnics.
Legislació aplicable
- Decret 141/2012 d'Habitabilitat – Català
- Normativa cadastral – Estatal
Successió Intestada
Concepte
Herència sense testament. La llei determina qui són els hereus i en quin ordre.
Cas pràctic
Hospitalet, 2024. Un pis va quedar bloquejat 8 mesos perquè els hereus no estaven clars i es va haver de tramitar declaració d'hereus.
Consell YLeyva
Tramitem la declaració d'hereus i accelerem l'acceptació per evitar bloquejos.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 912 a 958) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 442-1 a 442-13) – Català
Taxació Hipotecària
Concepte
Valoració oficial feta per una societat homologada per determinar el valor hipotecari de limmoble. És obligatòria per obtenir finançament.
Cas pràctic
Sant Cugat, 2024. La taxació va sortir 30.000 € per sota del preu pactat. El comprador va haver d?aportar més estalvi.
Consell YLeyva
Revisem comparables i documentació per maximitzar el valor de taxació.
Legislació aplicable
- Ordre ECO/805/2003 – Estatal
- Llei 5/2019 – Estatal
Títol de Propietat
Concepte
Document que acredita la titularitat d'un immoble: escriptura de compravenda, herència, donació, adjudicació judicial, etc.
Cas pràctic
El Prat, 2023. Un venedor no tenia còpia de la seva escriptura. La notaria va trigar 10 dies a expedir duplicat i la firma es va endarrerir.
Consell YLeyva
Localitzem i verifiquem el títol de propietat abans de començar la venda.
Legislació aplicable
- Codi Civil (arts. 609 i 1095) – Estat
- Llei Hipotecària (arts. 3 i 17) – Estatal
Tracte successiu
Concepte
Principi registral que exigeix que cada transmissió estigui enllaçada amb l'anterior. Si falta una baula, la inscripció es bloqueja.
Cas pràctic
Gràcia, 2024. Un pis seguia inscrit a nom de l'avi mort. La venda es va endarrerir tres mesos fins a regularitzar l'herència.
Consell YLeyva
Detectem i corregim interrupcions de tracte per evitar bloquejos registrals.
Legislació aplicable
- Llei Hipotecària (arts. 20 i 38) – Estatal
Usufructe
Concepte
Dret a fer servir i gaudir un immoble aliè sense ser propietari. Pot ser vitalici o temporal.
Cas pràctic
Sants, 2024. Un comprador va adquirir un pis amb usdefruit vitalici a favor de la mare del venedor. El valor es va reduir un 45%.
Consell YLeyva
Calculem el valor de l'usdefruit i assessorem sobre la seva extinció o compensació.
Legislació aplicable
- Codi Civil (articles 467 a 522) – Estat
- Codi Civil de Catalunya (arts. 561-1 a 561-44) – Català
Urbanització (Despeses i Quotes)
Concepte
Costos derivats del manteniment de zones comunes a urbanitzacions privades: vigilància, jardins, piscines, enllumenat, etc.
Cas pràctic
Castelldefels, 2024. Un comprador desconeixia que la quota mensual era de 180€. Va renegociar el preu.
Consell YLeyva
Revisem estatuts i pressupostos per anticipar despeses recurrents.
Legislació aplicable
- Codi Civil de Catalunya (arts. 553-1 a 553-55) – Català
Valor Cadastral
Concepte
Valor administratiu que serveix de base per a impostos com IBI, plusvàlua o IRPF. No reflecteix el valor de mercat.
Cas pràctic
Badalona, 2023. Un pis tenia un valor cadastral molt alt i l'IBI era de 1.300€. El comprador va exigir rebaixa.
Consell YLeyva
Revisem el valor cadastral i, si escau, sol·licitem revisió per reduir impostos.
Legislació aplicable
- Llei del Cadastre Immobiliari (arts. 22 a 36) – Estatal
Valor de referència
Concepte
Valor mínim fixat per Cadastre per calcular impostos com a ITP i ISD. Si el preu és inferior, Hisenda pot exigir liquidació complementària.
Cas pràctic
Terrassa, 2024. Un comprador va pagar 180.000€, però el valor de referència era 210.000€. Hisenda va reclamar 3.000€ addicionals.
Consell YLeyva
Comprovem el valor de referència i preparem al·legacions si no reflecteix la realitat de limmoble.
Legislació aplicable
- Llei 11/2021 (arts. 14 i 15) – Estatal
- Llei del Cadastre Immobiliari – Estatal
Habitatge Habitual
Concepte
Immoble on resideix el contribuent de manera efectiva i permanent. Té beneficis fiscals a ISD, IRPF i plusvàlua.
Cas pràctic
Sant Adrià, 2024. Un hereu no va acreditar residència habitual i va perdre una bonificació del 95%.
Consell YLeyva
Acreditem la condició de vivenda habitual per maximitzar beneficis fiscals.
Legislació aplicable
- Llei de l'IRPF (arts. 68 i 70) – Estatal
- Llei de l'ISD – Estatal
Warranty (Garantia a Obra Nova)
Concepte
Garantia del promotor sobre defectes constructius: 1 any per a acabats, 3 anys per a habitabilitat i 10 anys per a estructura.
Cas pràctic
Sant Just, 2024. Un comprador va detectar esquerdes estructurals als 8 anys. L'assegurança decennal va cobrir la reparació.
Consell YLeyva
Revisem l'assegurança decennal i gestionem reclamacions per defectes constructius.
Legislació aplicable
- Llei d'ordenació de l'edificació (arts. 17 a 20) – estatal
Barrinadors de la fusta (plagues)
Concepte
Els xilòfags són insectes que s'alimenten de fusta, com tèrmits, corc o capricorn. La seva presència en bigues, forjats o elements estructurals de fusta constitueix un vici ocult greu, especialment en finques règies i edificis antics. Poden comprometre l'estabilitat de l'immoble, paralitzar una ITE, impedir una compravenda o generar l'obligació de fer tractaments i reforços estructurals costosos.
Cas pràctic
Born, maig de 2024. Durant una ITE prèvia a la venda d'un pis a finca règia, es va detectar un atac actiu de tèrmits en diverses bigues mestres. L'operació va quedar bloquejada. Negociem una retenció del preu per cobrir el tractament curatiu i el reforç estructural, permetent tancar la venda sense litigis.
Consell YLeyva
A edificis antics, la fusta és el punt crític. Recomanem inspeccions específiques de patologia estructural i diagnòstics de xilòfags abans de comprar per evitar assumir reparacions d'alt cost o paralitzacions d'obra.
Legislació aplicable
- Llei d'ordenació de l'edificació (arts. 3, 17 i 19) – estatal
- Normativa d'Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) - Català i municipal
- Codi tècnic de l'edificació, document bàsic SE-M (Seguretat Estructural – Fusta) – Estatal
Jaciment Arqueològic (Afectació Urbanística)
Concepte
Terrenys amb protecció arqueològica que limiten obres, excavacions i edificabilitat.
Cas pràctic
Tarragona, 2024. Un solar estava afectat per protecció arqueològica. El promotor va haver d?assumir excavació prèvia obligatòria.
Consell YLeyva
Verifiquem afectacions urbanístiques per evitar costos inesperats.
Legislació aplicable
- Llei de Patrimoni Històric Espanyol (arts. 40 a 45) – Estatal
- Normativa autonòmica de patrimoni – Català
Zona Verda (Qualificació Urbanística)
Concepte
Sòl destinat a parcs, jardins o espais públics. No és edificable i afecta el valor del terreny adjacent.
Cas pràctic
Montjuïc, 2023. Un comprador va creure que podia construir en un solar qualificat com a zona verda. L'Ajuntament ho va denegar.
Consell YLeyva
Revisem el planejament urbanístic per confirmar usos permesos i edificabilitat.
Legislació aplicable
- Llei de Sòl (arts. 11 a 15) – Estatal
- Plans urbanístics municipals – Local
La normativa que intervé en una operació immobiliària és extensa, tècnica i, en molts casos, és desconeguda per al ciutadà. Per això, en finalitzar aquest glossari, reunim totes les lleis que han estat citades, classificades pel seu àmbit territorial –estatal, autonòmic i europeu– perquè puguis consultar de forma ràpida i ordenada el marc jurídic que regula cada concepte.
Aquest recull permet:
- Identificar quines lleis afecten cada fase duna compravenda, lloguer, herència o hipoteca.
- Diferenciar clarament quines competències corresponen a l'Estat, quines a la Generalitat de Catalunya i quines deriven de normativa europea.
- Accedir a una visió global del sistema jurídic immobiliari i facilitar la comprensió de drets, obligacions i procediments.
L'objectiu és que qualsevol usuari –comprador, venedor, hereu, arrendador o professional– pugui orientar-se amb seguretat i entendre quina llei aplica a cada situació, sense necessitat de navegar per múltiples fonts.
LEGISLACIÓ ESTATAL
Llei Hipotecària (1946)
EnllaçRegula el Registre de la Propietat, hipoteques, prioritat registral, tracte successiu i seguretat jurídica immobiliària.
Reglament Hipotecari (1947)
EnllaçDesenvolupa la Llei Hipotecària: cancel·lacions, anotacions, obra nova, divisions i agrupacions.
Codi Civil (1889)
EnllaçRegula contractes, obligacions, compravenda, arres, servituds, usdefruit, successions i drets reals.
Llei d'Arrendaments Urbans - LAU (1994)
EnllaçRegula lloguers de vivenda i locals: durada, fiança, subrogacions i drets de l'inquilí.
Llei 5/2019 de Crèdit Immobiliari (2019)
EnllaçTransparència hipotecària, FEIN, FiAE, acta notarial prèvia, comissions i protecció del consumidor.
Reial Decret Legislatiu 1/1993 – ITP i AJD (1993)
EnllaçRegula transmissions patrimonials, AJD, bases imposables i exempcions.
Llei 29/1987 de l'ISD (1987)
EnllaçRegula herències i donacions, reduccions i bonificacions.
Llei General Tributària – LGT (2003)
EnllaçProcediments tributaris, afeccions fiscals i derivacions de responsabilitat.
Llei 4/2012 d'aprofitament per torn (2012)
EnllaçRegula multipropietat i drets d'ús periòdic.
LEGISLACIÓ ESTATAL
Llei Reguladora de les Hisendes Locals – LRHL (2004)
EnllaçRegula IBI, plusvàlua municipal i tributs locals.
Llei d'Enjudiciament Civil - LEC (2000)
EnllaçProcessos civils: desnonaments, reclamacions, notificacions i execucions.
Llei d'ordenació de l'edificació - LOE (1999)
EnllaçResponsabilitat del promotor, garanties de 1, 3 i 10 anys i assegurança decennal.
Llei del Cadastre Immobiliari (2004)
EnllaçValor cadastral, referència cadastral i cartografia.
Llei 11/2021 antifrau (2021)
EnllaçIntrodueix el valor de referència com a base mínima a ITP i ISD.
Llei d'Expropiació Forçosa (1954)
EnllaçProcediment expropiatori i preu just.
Orde ECO/805/2003 (2003)
EnllaçNormes de valoració per a taxacions hipotecàries.
Llei 41/2007 (2007)
EnllaçModifica la regulació hipotecària i introdueix la hipoteca inversa.
LEGISLACIÓ AUTONÒMICA
Ley 5/2006 – Libro Quinto del CCCat (2006)
EnllaçPropietat horitzontal catalana: comunitat, òrgans, quotes, derrames i estatuts.
Llei 10/2008 – Llibre Cambra del CCCat (2008)
EnllaçSuccessions: herències, legítimes, pactes successoris i particions.
Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge (2007)
EnllaçDipòsit de fiances a INCASÒL, habitabilitat i drets de l'inquilí.
Decret 141/2012 d'Habitabilitat (2012)
EnllaçRequisits mínims dhabitabilitat i cèdula.
Decret 12/2010 – Registro AICAT (2010)
EnllaçRegula agents immobiliaris a Catalunya.
Llei 3/2012 de modificació del CCCat (2012)
EnllaçActualitza propietat horitzontal, drets reals i comunitats.
Decret 67/2015 del Llibre de l'Edifici (2015)
EnllaçObliga a disposar del Llibre de l'Edifici a obra nova i rehabilitació.
Decret 187/2010 – Adaptació catalana del CTE (2010)
EnllaçRegula condicions tècniques complementàries a Catalunya.
LEGISLACIÓ EUROPEA
Directiva 2010/31/UE (2010)
EnllaçEficiència energètica dedificis i certificats energètics.
Directiva 93/13/CEE (1993)
EnllaçClàusules abusives en contractes amb consumidors.
Reglament (UE) 305/2011 (2011)
EnllaçProductes de construcció i marcatge CE.
Reglament General de Protecció de Dades – RGPD (2016)
EnllaçTractament de dades personals a comunitats, arrendaments i gestió immobiliària.
Avís sobre Casos Pràctics: "Alguns dels casos pràctics exposats en aquest glossari són recreacions fictícies dissenyades amb fins exclusivament pedagògics i il·lustratius per facilitar la comprensió dels termes jurídics, mentre que altres es basen en situacions reals tractades pels nostres assessors. En els casos ficticis, els noms, s'inspiren en la casuística habitual del sector immobiliari i en la normativa vigent."