Contacta'ns
Assessorament legal i formalització de compravendes i lloguers sense intermediaris.
Ja ha trobat comprador, venedor o llogater pel seu compte?
Enhorabona. Ara, asseguri l’operació. El mercat immobiliari ha canviat. Avui és possible tancar acords entre particulars, però el risc real per al seu patrimoni comença just després de l’encaixada de mans: contractes genèrics, càrregues no verificades, impostos mal calculats o clàusules abusives.
A YLeyva & Associats cobrim el buit que deixen les immobiliàries tradicionals. Entenem que vostè no necessita que li busquin un client (aquesta part ja l’ha resolt), sinó un expert que blindi l’operació legalment.
El nostre servei de Gestió de Tancament transforma el seu acord privat en una signatura segura davant notari o en un contracte de lloguer amb totes les garanties legals. Nosaltres ens ocupem de la burocràcia, la fiscalitat i els tràmits tècnics mentre vostè estalvia en comissions d’intermediació.
Què inclou aquest servei?
Dissenyem una cobertura a mida segons el tipus d’operació:
A. Per a Compravenda d’Habitatge
(Ideal per a venedors i compradors que ja han pactat un preu)
• Auditoria Jurídica i Registral: Verificació exhaustiva de la titularitat, càrregues, embargaments i situació urbanística abans de lliurar qualsevol paga i senyal.
• Redacció del Contracte d’Arres: Elaboració d’un contracte personalitzat (penitencials o confirmatòries) que protegeixi els seus interessos segons el Codi Civil de Catalunya.
• Gestió Documental Completa: Tramitació de Cèdula d’Habitabilitat, Certificat Energètic, Certificats de Comunitat i IBI.
• Fiscalitat i Tancament: Càlcul i presentació d’impostos (ITP, Plusvàlua Municipal) i assistència presencial el dia de la signatura a la Notaria.
B. Per a Lloguer d’Habitatge
(Per a propietaris i llogaters que busquen seguretat a llarg termini)
• Contractes d’Arrendament Blindats: Redacció conforme a la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans) i normativa de contenció de rendes, amb clàusules específiques antimorositat.
• Inventari i Estat: Elaboració d’annex fotogràfic i documental per evitar disputes futures sobre la fiança.
• Gestió Administrativa: Dipòsit de fiances a l’INCASÒL i gestió del canvi de titularitat de subministraments.
Preguntes Freqüents
- "Ja hem acordat el preu, puc utilitzar un model de contracte d’arres d’internet?"
Descarregar un model genèric és un risc greu, ja que no solen adaptar-se al Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, que regula les arres de manera diferent del Codi Civil estatal. Si no s’especifiquen correctament com a penitencials (Art. 621-8 CCCat), vostè podria veure’s obligat judicialment a comprar o vendre l’habitatge contra la seva voluntat. Per evitar quedar atrapat en una operació inviable, nosaltres redactem un contracte a mida que blinda els seus diners i condiciona legalment l’operació al fet que l’habitatge estigui lliure de càrregues.
- "Qui m’assegura que el pis no té deutes o embargaments abans de pagar?"
El principi de fe pública registral (Llei Hipotecària) protegeix allò inscrit, però hi ha deutes ocults com les derrames de la comunitat (regulades per la Llei de Propietat Horitzontal) o expedients urbanístics que no apareixen en una nota simple bàsica. Lliurar diners sense aquesta verificació és temerari. Abans de qualsevol pagament, el nostre equip realitza una auditoria jurídica completa (Registre, Cadastre i Administració de Finques) per certificar que vostè adquireix una propietat “neta” i sense càrregues ocultes.
- "Quins impostos pago en comprar a Catalunya i com puc estalviar?"
A Catalunya s’aplica l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), regulat pel Text Refós de la Comunitat Autònoma. Tot i que el tipus general és del 10%, la llei preveu tipus reduïts del 5% per a joves, famílies nombroses o persones amb discapacitat. Molts particulars paguen de més per desconeixement d’aquestes bonificacions. Nosaltres analitzem el seu perfil fiscal abans de la signatura per aplicar-li totes les reduccions legals possibles, gestionant la liquidació per a la seva total tranquil·litat i estalvi.
- "Què passa si no tinc la Cèdula d’Habitabilitat o el Certificat Energètic vigents?"
Segons el Decret 67/2015 i la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, aquests documents són imprescindibles per a la transmissió; sense ells, el notari denegarà la signatura de l’escriptura. Si els té caducats o amb dades errònies, la venda es bloquejarà. Per evitar retards que posin en perill l’operació, coordinem la renovació urgent amb els nostres arquitectes i gestionem el registre administratiu per arribar a notaria amb tot en regla.
- "Sóc venedor, com es calcula ara la Plusvàlua Municipal?"
Després de la sentència del TC i el Reial decret llei 26/2021, existeixen dos mètodes de càlcul (Objectiu vs. Plusvàlua Real) i el contribuent té dret a escollir el més favorable. Equivocar-se en aquesta elecció pot suposar perdre milers d’euros. A YLeyva & Associats realitzem una simulació fiscal comparativa abans de la venda per determinar quin mètode li beneficia més i tramitem la liquidació òptima davant l’Ajuntament.
- "El meu pis és de Protecció Oficial (VPO), el puc vendre lliurement?"
No. La Llei 18/2007 de l’habitatge estableix que les VPO estan subjectes a un Preu Màxim de Venda i als drets de Tanteig i Retracte de l’Administració. Vendre per sobre del preu oficial o sense l’autorització de l’Agència de l’Habitatge és nul de ple dret i comporta sancions molt greus. Nosaltres gestionem l’autorització de venda i verifiquem el preu màxim legal per assegurar que la seva operació sigui vàlida i lliure de multes futures.
- "Llogaré el meu pis. Puc posar el preu que vulgui a Barcelona?"
Actualment, Barcelona és Zona de Mercat Residencial Tensat sota la Llei 12/2023 pel Dret a l’Habitatge. Això obliga a contenir les rendes segons l’Índex de Referència o el contracte anterior. Ignorar aquests límits pot derivar en sancions administratives i reclamacions del llogater. Per garantir la seva rendibilitat sense riscos, fixem la renda màxima legal permesa i redactem el contracte blindant-lo davant la nova normativa de contenció de rendes.
- "Com em protegeixo d’impagaments complint la llei actual?"
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) limita les garanties addicionals a dos mesos de renda, però permet mecanismes de protecció jurídica si es redacten correctament. Un contracte estàndard sol ser paper mullat davant un impagament. Nosaltres integrem clàusules antimorositat específiques i l’assessorem sobre les Assegurances d’Impagament més efectives per assegurar que cobrarà la seva renda puntualment, complint escrupolosament amb la legalitat vigent.
- "És obligatori dipositar la fiança a l’INCASÒL?"
Sí, la Llei 13/1996 obliga al dipòsit de la fiança a l’INCASÒL en un termini màxim de 2 mesos. No fer-ho comporta sancions amb interessos i, el més important, impedeix que vostè o el seu llogater puguin aplicar les deduccions fiscals a l’IRPF. Nosaltres ens encarreguem de tot el tràmit telemàtic: des del dipòsit inicial fins a la cancel·lació i recuperació dels diners en finalitzar el contracte, evitant-li burocràcia i multes.
- "Si ja tinc comprador/llogater, per què contractar una gestió de tancament?"
Perquè el risc no és trobar l’altra part, sinó la formalització legal. Una clàusula mal redactada o un impost mal liquidat poden tenir conseqüències econòmiques molt superiors als nostres honoraris. El nostre servei de Tancament Segur li permet operar entre particulars (sense comissions d’agència) però amb la garantia tècnica d’un expert que revisa i valida cada document legal fins al moment de la signatura.
CASOS REALS.
PROBLEMES QUE SOLUCIONEM ABANS DE SIGNAR
El contracte descarregat que obligava a comprar sí o sí
- El Cas (Sant Boi, Maig 2023): Marta i Juan ens van portar un contracte d’arres que havien descarregat d’internet i signat entre ells. Juan (comprador) no va aconseguir el finançament bancari a temps i volia recuperar els seus diners o, almenys, perdre només la senyal. En revisar el document signat, vam detectar que era un model d’“Arres Confirmatòries”. Legalment, això no li permetia fer-se enrere ni perdent la senyal; Marta podia obligar-lo judicialment a comprar la casa encara que no tingués els diners. Juan estava atrapat en una compra impossible.
La Solució Tècnica: Vam intervenir urgentment en la negociació. Vam convocar ambdues parts i vam redactar una Novació Contractual (un annex legal al contracte original). Vam convertir les arres en “Penitencials” (Art. 621-8 CCCat) i vam pactar una pròrroga de 45 dies per a la hipoteca. Gràcies a aquest canvi jurídic, Juan va guanyar temps, va aconseguir el préstec i finalment la compravenda es va signar davant notari sense judicis.
Has signat un document sense saber què implica? A vegades som a temps de corregir-ho. Redactem annexos legals per modificar contractes abusius i reconduir l’operació. [Revisem el teu contracte signat]
La derrama oculta de 12.000€ descoberta abans de pagar
- El Cas (Eixample, Febrer 2022): Els nostres clients (compradors) tenien data per signar davant notari l’endemà. El venedor particular els assegurava que “estava tot al dia”. No obstant això, en auditar les actes de la Comunitat de Propietaris, vam descobrir una reunió de feia sis mesos on s’aprovava una rehabilitació de façana per valor de 12.000€ per veí, el pagament de la qual començava just el mes següent a la venda. El venedor havia ocultat aquesta informació per no abaixar el preu.
La Solució Tècnica: No vam cancel·lar la venda, però vam canviar les condicions “in extremis”. Ens vam personar a la notaria amb el certificat de deute real i vam retenir els 12.000€ del preu final en el mateix xec bancari davant el notari. El venedor va haver d’acceptar la rebaixa forçosa i els nostres clients van comprar la casa amb els diners de la reparació ja descomptats.
Et refies de la paraula del venedor? Nosaltres no. Auditem els deutes de la comunitat i, si existeixen, els descomptem del preu final en el moment de la signatura. [Auditem les càrregues ocultes]
Legalitzar un lloguer per evitar una multa de 6.000€
- El Cas (Gràcia, Novembre 2023): Un propietari va acudir a nosaltres amb un contracte de lloguer ja redactat per ell, llest per signar per 1.300€/mes. En analitzar la zona, vam veure que era Àrea Tensa i que el contracte anterior (de feia 4 anys) era de 950€. Si signava aquell contracte per 1.300€, s’exposava a una sanció administrativa greu i que el llogater li reclamés legalment la diferència cada mes. El propietari desconeixia la Llei d’Habitatge 12/2023.
La Solució Tècnica: Vam frenar la signatura i vam refer els números. Vam aplicar legalment les despeses repercutibles (IBI, Comunitat i Taxa d’Escombraries) i vam justificar unes millores recents a l’habitatge. Vam redactar un nou contracte blindat amb una renda ajustada a la legalitat però optimitzada al màxim permès. El propietari va llogar amb seguretat jurídica, evitant una futura inspecció de consum.
Llogaràs pel teu compte en zona tensionada? Un error en el preu et pot sortir molt car. Calculem la renda legal exacta i redactem el contracte per evitar sancions. [Calcula el teu lloguer legal]
La venda bloquejada per ser VPO (Habitatge de Protecció Oficial)
- El Cas (Nou Barris, Juliol 2021): Una parella havia pactat la venda del seu pis per 210.000€ i ja havien cobrat 20.000€ d’arres. En preparar l’expedient per a notaria, vam sol·licitar la Nota Simple i vam veure la càrrega: “Habitatge de Protecció Oficial vigent fins al 2028”. El preu màxim legal de venda era de 165.000€. L’operació era il·legal. El notari es va negar a signar l’escriptura per 210.000€ i els compradors exigien la devolució del doble de les arres per incompliment.
La Solució Tècnica: Vam gestionar la crisi. Vam paralitzar la demanda dels compradors i vam tramitar una Autorització de Venda urgent davant l’Agència de l’Habitatge. Vam pactar un nou preu de venda ajustat al mòdul oficial legal (165.000€) i vam acordar la venda dels mobles i electrodomèstics en contracte a part real i justificat per compensar parcialment la diferència de valor. Vam salvar l’operació dins de l’estricta legalitat.
El teu pis té qualificació de VPO? No pots vendre a preu lliure sense més. Gestionem els permisos davant la Generalitat perquè la venda sigui vàlida i sense multes. [Regularitzem la teva venda VPO]
El llogater que tenia dret a quedar-se el pis
- El Cas (Sants, Octubre 2020): En Pedro volia comprar un pis que tenia un llogater vivint-hi. El venedor li va dir que “el llogater marxava en dos mesos”. En Pedro ens va contractar per tancar la compra. Li vam advertir que, per llei, aquell llogater tenia “Dret de Tanteig i Retracte”: podia igualar l’oferta d’en Pedro i quedar-se el pis. Si en Pedro comprava sense més, el llogater podia anul·lar la seva compra setmanes després i prendre-li l’habitatge.
La Solució Tècnica: Vam condicionar la signatura. Vam redactar un document de renúncia formal. Ens vam reunir amb el llogater i vam negociar la seva sortida anticipada a canvi d’una indemnització pactada. Vam fer comparèixer el llogater a la notaria el dia de la compravenda perquè signés la seva renúncia al dret d’adquisició preferent en la mateixa escriptura. En Pedro va comprar l’habitatge lliure d’ocupants i de drets de tercers.
Compres un pis amb gent vivint-hi? És una operació d’alt risc. Gestionem la renúncia del llogater davant notari per garantir que la casa serà realment teva. [Gestionem la compra amb llogaters]
Avís Legal: Els casos exposats en aquesta secció tenen una finalitat il·lustrativa sobre la complexitat dels serveis prestats. Estan basats en situacions reals habituals en el sector, així com en l’experiència acumulada per YLeyva & Associats i la seva xarxa de col·laboradors experts. Els noms, dates exactes i ubicacions han estat recreats o modificats per garantir la privacitat i facilitar la comprensió de les solucions tècniques aplicades.
